Slik er taksten beregnet

Om taksten

Grunnlaget for skatten er en takst vedtatt av sakkyndig nemnd som skal gjenspeile eiendommens antatte omsetningsverdi ved siste omtaksering. Taksten baserer seg på:

• Faktaopplysninger om areal på bygning og tomt
• Skjønnsmessige vurderinger av eiendommens beliggenhet, standard og fasiliteter.

Taksten gjelder normalt i ti år, men kan bli endret underveis dersom det foretas endringer på eiendommen som påvirker dens verdi.

Eiendomsskatteloven § 8 A-2: «Verdet av eigedomen skal setjast til det beløp ein må gå ut frå at eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under vanlege salstilhøve ved fritt sal. Skattegrunnlaget for bustader og fritidsbustader vert sett til verdet multiplisert med 0,7. Verdet av næringseigedom skal setjast til teknisk verde når det ikkje er mogleg å fastsetje verdet etter regelen i første punktum.»

Takstmetode

For å komme frem til denne taksten har sakkyndig nemd utarbeidet retningslinjer som beskriver valg av fremgangsmåte ved takseringen av eiendommer i Kristiansand kommune, kalt «Rammer og retningslinjer». Her beskrives fremgangsmåten og metodikken for takseringen til alle typer eiendommer grundig og utfyllende. Alle eiendommer er besiktiget utvendig og dokumentert med bilder.

Det er et eksternt takseringsfirma, «Verditaksering Kjell Larsen A/S», som med bakgrunn i disse «Rammer og retningslinjer» samt besiktigelse, har utarbeidet takstforslag som er fremlagt sakkyndig nemd. Sakkyndig nemd har så vurdert disse, og vedtatt endelige takster.

I perioden etter at omtakseringen er avsluttet, fra og med 1. januar 2021, er det eiendomsskattekontoret som utarbeider nye takstforslag for sakkyndig nemd.

Rammer og retninglinjer

Retningslinjer for alminnelig taksering av alle eiendommer i Kristiansand kommune med virkning fra 1. januar 2021. Vedtatt av sakkyndig nemnd den 25.01.2021.

Rammer og retningslinjer (PDF) eller les under:

1 – Bakgrunn

Bystyret i Kristiansand kommune har den 16.12.2020 vedtatt utskriving av eiendomsskatt basert på ny alminnelig taksering av alle eiendommer, inkludert næringseiendommer i henhold til eiendomsskatteloven § 3 a). Dette danner grunnlaget for utskriving av eiendomsskatt fra og med 2021 og frem til neste omtaksering. 

Bystyret har oppnevnt sakkyndig nemnd til å stå ansvarlig for takseringsarbeidet. Det er sakkyndig nemnd som gjør endelig vedtak om rammer og retningslinjer for takseringsarbeidet som skal benyttes for takseringen.

Sakkyndig nemnd er oppnevnt av bystyret 24.01.2024, og er valgt for perioden 2023–2027.

Nemnda består av:

• Grete Kvelland Skaara, leder
• Johnny Greibesland, nestleder
• Inger Skeie Hansen, medlem
• Aase Gerd Paulsen, medlem
• Alf Albert, medlem
• Oddny Olivia Kårtveit Omdal, vara
• Svein Grødum, vara
• Tore Heidenreich, vara 
• Glenn-Rune Seland, vara
• Maryam Bokdasji, vara 

Nemnda fastsetter med dette retningslinjer om den nærmere fremgangsmåten ved takseringen av eiendommer i Kristiansand kommune. Takseringsreglene skal sikre korrekte takstnivåer og likebehandling av skatteytere, og er et nødvendig verktøy i nemndas arbeid.

2 – Verdsettelsesprinsipper

Eiendomsskatteloven § 8 A-2 Verdet

(1) Verdet av eigedomen skal setjast til det beløp ein må gå ut frå at eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under vanlege salstilhøve ved fritt sal.
Skattegrunnlaget for bustader og fritidsbustader vert sett til verdet multiplisert med 0,7. Verdet av næringseigedom skal setjast til teknisk verde når det ikkje er mogleg å fastsetje verdet etter regelen i første punktum.
Takseringsregler – rammer og retningslinjer – eiendomsskatt i Kristiansand kommune

(2) Verdet av vindkraftverk, kraftnettet og anlegg omfatta av særskattereglane for petroleum skal setjast til teknisk verde, eller avkastningsverde når det gir best uttrykk for verdet.

Eiendomsskatteloven § 8A-2 gir anvisning på at en ved verdsettelsen skal frem til eiendommens objektive omsetningsverdi. Dette betyr at en skal verdsette eiendommen ut fra dens verdi, objektivt bedømt, og ikke ut fra verdien eiendommen har for den aktuelle eieren. Privatrettslige avtaler skal ikke tas hensyn til.

Verdien på bebygde eiendommer skal ta utgangspunkt i at tomtene er fullt utnyttet, med mindre det er sannsynlig at eiendommen har en høyere verdi på grunn av relevant utnyttingspotensial.
Sjablongene under punkt 3.3 nedenfor baserer seg på dette utgangspunktet.

Veigrunn, fellesområder og andre eiendommer som er en del av en hovedeiendom, inngår normalt i taksten på hovedeiendommen. Det tas utgangspunkt i matrikkelens bygningstype, jf. punkt 4. Dersom
bygningstype ikke stemmer overens med eiendommens faktiske bruk, tas det i stedet utgangspunkt i den faktiske bruken når det skal fastsettes hvilken brukstype det er tale om. Eiendommens
bygningstype i henhold til matrikkelen er således ikke avgjørende for hvilken brukstype den takseres etter i henhold til retningslinjene.

Dette dokumentet vil danne grunnlaget for all taksering i perioden 2021-2031 eller til ny alminnelig taksering foreligger. Dokumentet vil offentliggjøres i forbindelse med offentlig ettersyn, og vil være
offentlig tilgjengelig fra da. Målet er at takstnivået i størst mulig grad skal bli slik sakkyndig nemnd finner rimelig med utgangspunkt i regelverk og med kunnskap om salgsverdier på eiendommer i kommunen. Det er og et mål at fremgangsmåten i takseringsarbeidet sikrer lik og rettferdig behandling av eiendommer ved den gjennomgående takseringa i 2019 – 2021 og ved enkelttakseringer i etterfølgende år, fram til en eventuell ny alminnelig taksering.

3 – Takseringsmetode

Sakkyndig nemnd har valgt å taksere etter sjablongmetoden, en modell som benyttes i de fleste kommuner i Norge med eiendomsskatt. Sjablongmetoden gir en sjablongtakst som er en verdi utregnet på bakgrunn av bruksareal, sjablongpriser for det enkelte objekt og soner, uten at det er foretatt noen vurdering. Sjablongtaksten kan så justeres for Indre og Ytre forhold der dette er naturlig iht. punkt 3.5 og 3.6. Gjennomsnittspriser (sjablongverdier) for ulike bygninger er beregnet ut fra analyser av reelle salg i kommunen de siste årene.

Taksten bygger på:

• Fakta om eiendommen
• Vurderinger av eiendommen

Taksten er bygget opp slik:

3.1 Fakta om eiendommen

Fakta om eiendommen er: 

• Eierforhold (tinglyst eier og fester)
• Type eiendom
• Tomtestørrelse
• Bygningstyper og bygningsstørrelser med arealtall for hver etasje

Faktaopplysninger om bygninger hentes fra matrikkelen, som er det offisielle registeret over eiendommer, adresser og bygninger. Registreringer i matrikkelen skjer i henhold til føringsinstruksen utgitt av Kartverket.

Når det gjelder areal på bygninger, tar man utgangspunkt i bruksareal (BRA) som er arealet innenfor ytterveggene på bygningen. Arealet måles for hver etasje i bygningen.

Etasjene grupperes i:

• Kjeller
• Underetasje
• Hovedetasje
• Loft

Dette er samme gruppering som benyttes i matrikkelen.

For nærmere beskrivelse av etasjedefinisjoner og arealmåling vises til Kartverkets instruks for registrering av matrikkeldata.

3.2 Vurdering av eiendommen

Eiendommene vurderes ved besiktigelse med utgangspunkt i:

• Forhold på eiendommen som medfører korreksjon av taksten (pkt. 3,6)
• Forhold rundt eiendommen som medfører korreksjon av taksten pkt. 3,7)
• Geografisk beliggenhet innenfor kommunen (pkt. 3,8)

Det foretas utvendig befaring av eiendommene.

3.3 Sjablong kvadratmeterpriser

Gjennomsnittspriser (sjablongverdier) for ulike bygninger er beregnet ut fra analyser av reelle salg i kommunen de siste årene.

Sjablongverdier for bolig- og fritidseiendommer:

* Gjelder i hovedsak regulerte eiendommer eller eiendommer som har et formål.

3.4 Bebygde og ubebygde tomter

Verdien av bebygde bolig- og fritidstomter inngår normalt i sjablongprisen for bygningen, og verdsettes ikke separat med mindre bygningen har så lite areal at tomten representerer en vesentlig merverdi.

Ubebygde eiendommer kan verdsettes etter forskjellige parametere. For tomter generelt vil man se på beliggenhet, opparbeidelse, regulering og sammenligning med andre omsatte tomter i området.
Markedsverdi (råtomtpris + opparbeidelse) vil være styrende for verdsettelsen. For noen tomter slik som parkeringsarealer, vil man kunne gjøre en forrentning av forventet leieinntekt, og på den måten sette en markedsverdi.

Egne tomteparseller langs sjøen for brygger og båtfeste takseres spesielt. Det samme gjelder tomteparseller som kun er bebygget med naust/båthus/sjøbu, mens naust på bolig- og fritidseiendommer blir vedsatt sammen med eiendommen. Større bryggeanlegg vedsettes spesielt
etter løpemeterpris.

Se for øvrig eget støttedokument for verdsettelse av eiendommene i avsnittet over.

3.5 Etasjefaktorer for boliger, fritidsboliger, garasje, naust og bolig i landbruk

Kjeller-, loft- og underetasje er vurdert til å ha en lavere verdi enn hovedetasjer. Etasjefaktor benyttes for å gjenspeile verdiforskjeller.

Unntak:

• Garasje/anneks som er boliginnredet takseres etter faktisk bruk av arealet med gjeldende sjablongverdier.
•  Integrert garasje i bolig/hytte takseres etter garasjepris, dette vises på «alternativ areal» i skatteseddelen

3.6 Skjønnsmessig vurdering av forhold på eiendommen (IF)

IF benyttes for å korrigere sjablongtaksten ut fra forhold på eiendommen. Funksjonalitet, standard og kvalitet kan variere fra eiendom til eiendom.
Det gjøres en skjønnsmessig vurdering ved besiktigelse blant annet med utgangspunkt i følgende kriterier:

• Funksjonalitet
• Alder
• Standard, kvalitet og tilstand
• Store/små arealer 
• Innlagt strøm/vann og avløp

3.7 Skjønnsmessig vurdering av forhold rundt eiendommen (YF)

YF benyttes for å korrigere sjablongtaksten ut fra forhold rundt eiendommen. Det gjøres en skjønnsmessig vurdering ved besiktigelse blant annet med utgangspunkt i følgende kriterier:

• Beliggenhet
• Adkomst/tilgjengelighet
• Støy
• Utsikt/solforhold
• Andre verdipåvirkende faktorer
• Nærhet til annen sone

3.8 Sonefaktor

Faktoren skal fange opp de forskjeller som er på omsetningsverdier av fast eiendom i Kristiansand kommune. Se kart for detaljer. Nemnda er klar over at sonene ikke fanger opp alle forskjeller, og at det er stor variasjon innenfor de angitte sonene. Disse variasjonene vil fanges opp ved bruk av ytre faktor
(YF). Spesielt vil sjønære eiendommer og eiendom med spesielle kvaliteter kunne få en høy ytre faktor som følge av avvikende pris i forhold til ordinære eiendommer i sonen. Likeledes vil eiendommer i høy sone som grenser mot lav sone, kunne kompenseres ved bruk av redusert ytre faktor.

For leiligheter er det valgt å ha to soner. Leiligheter har høyere kvadratmeterpris enn vanlige eneboliger, tomannsboliger og rekkehus. Det er store forskjeller på kvadratmeterpris innenfor samme sone. Årsaken, og av mest vesentlig betydning må nevnes byggeår, beliggenhet i sentrumsområder og heis, nærhet til sjø og ikke minst parkering. Disse forholdene vil ha stor betydning for bruken av faktor ved verdsettelsen og til slutt taksten på leiligheten. Borettslagsleiligheter og seksjonerte leiligheter
takseres etter samme parameter, selv om borettslagsleiligheter får en samlet takst for hele eiendommen. Metode for taksering er beskrevet under pkt. 4.2

4 – Eiendomstyper

I kommunen finnes disse typer eiendommer:

4.1 Landbrukseiendommer

Eiendom som "vert dreven som gardsbruk eller skogbruk" skal være fritatt for eiendomsskatt ifølge Eiendomsskattelovens § 5 h. Fritaket omfatter ikke våningshus og kårbolig med tilhørende garasje inkludert tomt som for boligeiendom, som helt eller delvis blir benyttet til bolig. Fritaket omfatter
heller ikke fritidsbygg beliggende på en landbrukseiendom.

Eiendommer som kommer innenfor konsesjonsgrensene på 35 dekar fulldyrket eller overflatedyrket jord eller samlet 100 dekar defineres som landbrukseiendom. For våningshus og kårboliger på landbrukseiendommer benyttes samme kvm-pris som for eneboliger. Driftsbygninger på ikke
konsesjonspliktig landbrukseiendommer verdsettes etter skjønn. Taksten på driftsbygninger vil da fremkomme som protokolltakst.

4.2 Flermannsboliger, seksjonerte boliger og borettslag

Denne type eiendom takseres etter antatt omsetningsverdi, på lik linje med øvrige eiendommer. Dette utføres på bakgrunn av verdiene i tabellen «Sjablongverdier for bolig- og fritidseiendommer». Taksten føres i korreksjonsprotokoll hvor faktisk bruksareal (BRA) av leiligheten legges til grunn. Eventuelle garasjer vil kunne tillegges verdi. Årsaken til valg av metode er at man lettere får sammenligning mellom leilighetene om man tar utgangspunkt i faktisk størrelse, uten å ta hensyn til andel av fellesarealer mv.

Det vil være store variasjoner i verdien på leiligheter grunnet forskjeller i alder, beliggenhet og attraktivitet, og de vil vurderes enkeltvis på bakgrunn av dette. Tomteverdi vil inngå som del av sjablongprisen for bygningstypen som for vanlige boliger.

Rekkehus, kjedehus og mindre småhus takseres etter samme metode som eneboliger.

Leiligheter i kombinasjonseiendommer som ikke er seksjonerte og som er en del av næringseiendommen, takseres etter forrentning av normal markedsleie, på lik linje med den øvrige delen av eiendommen.

4.3 Fritidseiendommer

Fritidsboliger takseres etter samme metode som eneboliger, men med egne sjablongpriser. Seterhus, koier, naust, sjøbuer og andre bygninger som benyttes som fritidsbolig, takseres etter bruk.

4.4 Nausteiendommer

Det er utstrakt bruk av naust i Kristiansand kommune og mange av disse er innredet til fritid eller boligformål. Bygningstypen 183 i Matrikkelen som er naust/båthus/sjøbod er i mange tilfeller verdifulle bygninger og eiendommer. På disse eiendommene er det ofte båtplasser og bryggeanlegg som i seg selv kan ha betydelig verdi. Bygningsmassen kan ha begrenset areal og tomtene kan være relativt små. Det er derfor utfordrende å taksere eiendommene ved bruk av sjablong. Eiendommene representerer en vesentlig verdi og kan ha betydelig variasjon i form av bruk, beliggenhet, størrelse og kvalitet. Dette vil medføre justering av verdiene med bruk av faktor.

Det er begrenset med omsetninger av naust-eiendommer. Naust er satt til samme kvadratmeterpris som øvrige fritidseiendommer med kr. 50 000,- pr. kvm. bruksareal. Naust på egne eiendommer vil følge samme soneinndeling som fritidseiendommer, mens naust på boligeiendommer vil følge soneinndelingen for bolig. Det justeres for beliggenhet ved bruk av YF. Det samme gjelder bruk av IF om naustet er innredet til boligformål eller om det fremstår som en ren sjøbod eller båthus i enkel stand. Det hensynstas om bygget er innredet, er isolert, har innlagt strøm, har vann og avløp.

5 – Næringseiendommer

Næringseiendom takseres i utgangspunktet slik den fremstår. Likevel vil kommunens vedtatte arealplan/reguleringsplaner kunne få betydning ved takseringen. Ved tvil vil det også være aktuelt å se til hva som er omsøkt og godkjent.

5.1 Det er eiendommen som objekt som skal takseres

Det legges ikke vesentlig vekt på eiendommens potensial. Det er eiendommen som objekt slik den framstår som skal takseres.

5.2 Privatrettslige avtaler og heftelser skal ikke vektlegges ved taksering

Hvem som drar nytte av eiendommen gjennom eksempelvis privatrettslige avtaler eller bruksrett, skal ikke vurderes.

5.3 Verdiberegningsmetode

Næringseiendom takseres etter antatt omsetningsverdi. Verdien kan vurderes etter to parametere, som hovedregel forrentningsverdi (kapitalisering av leiepriser) eller eiendommens tekniske dagsverdi inklusive tomt (substansverdi). Næringseiendom med arealer registrert til boligformål vil takseres etter forrentningsverdi. Samme metode benyttes også for kombinasjonseiendommer som innehar arealer til både bolig og næringsformål.

Substansverdi kan benyttes der hvor leieverdien ikke er mulig å benytte. Dette kan være på spesielle eiendommer og bygg hvor leieverdi normalt ikke forekommer og sammenlignbare leiepriser vil være fraværende som følge av at det ikke finnes et leiemarked for denne type eiendommer i området.
Eksempler kan være produksjonsbygg på fabrikker og industrielle anlegg, hvor etasjehøyder og utforming gjør at bygningsmassen ikke har alternativ utnyttelse, eller at det økonomisk ikke lar seg utnytte til annen bruk.

5.4 Forrentningsverdi

Leiepriser og/eller kapitaliseringsrente blir veid mot eiendommens attraktivitet og risiko, anvendelighet og eiendomsmarkedet generelt.
Det er eiendommens normale markedsverdi som legges til grunn, og ikke nødvendigvis faktiske leieinntekter.

Eksempel:
Et lagerbygg – ikke helt nytt. Det har en størrelse på 200 m2 og lett adkomst. En takstberegning kan da fremkomme slik:

Kapitaliseringsrente skjønnsmessig fastsatt til 8 %, og vi får følgende regnestykke:
136 000 x 100        = kr 1 700 000
       8

5.4.1 Eierkostnader

De utgifter som normalt ikke fordeles på leietaker, omtales som eierkostnader, og kan være:

- Avsetning til utvendig vedlikehold
- Forsikring av bygg
- Vedlikehold av byggets primærkonstruksjoner og tekniske installasjoner
- Administrasjonskostnader
- Eventuelt forventbar ledighet

Eierkostnadene for næringseiendom vil normalt ligge i intervallet 10–25 %, men kan avvike fra dette i spesielle tilfeller. Det benyttes skjønn ved beregning av eierkostnader.

5.4.2 Oppbygging av kapitaliseringsrenten

Avkastningskravet for en investering i næringseiendom er en faktor basert på dagens risikofrie rentenivå, uttrykt i 10 års statsobligasjon, gjeldende inflasjonsmål, samt eiendommens forretningsmessige risiko.

Den forretningsmessige risikoen er igjen basert på følgende faktorer:

• Renterisiko/fortjeneste, den risiko som eksisterer i det aktuelle pengemarkedet mellom forretningsbanker, det vil si den såkalte rentedifferansen, samt investors krav til normal egenavkastning.
• Objektrisiko, det vil si den risiko denne eiendommen spesielt representerer med hensyn til beliggenhet, brukelighet, leietagersammensetning, attraktivitet, etc.
• Markedsrisiko, den generelle risiko for eiendoms- og finansmarkedet som påløper ved investering i næringseiendom.
• Bygning/kurans, risiko eiendommen har på grunn av manglende vedlikehold, alder og teknisk stand.

Kapitaliseringsrenten på den enkelte eiendommen fastsettes etter skjønn. Denne vil normalt ligge i intervallet 6–10%, men vil kunne avvike fra dette i spesielle tilfeller.

5.5 Teknisk verdi (substansverdi)

Teknisk verdi beregnes ut fra eiendommens produksjonskostnad, hvorfra det trekkes for alder, slitasje, utidsmessighet og eventuelt nedsatt anvendelighet for å komme frem til teknisk dagsverdi.

Tomtekostnaden tillegges for å komme frem til substansverdien.

Eksempel:
Et lagerbygg – byggeår 1990 – plan opparbeidet tomt. Tomten har en størrelse på 500 m2. Lagerbygget har en størrelse på 200 m2. En takstberegning kan da fremkomme slik:
Tomt:
500 m2 x kr. 500 = kr. 250 000
Bygg:

Sum teknisk verdi for bygg og tomt som forslag til skattetakst blir som følger:
Bygg kr 1 560 000 + tomt kr 250 000 = kr 1 810 000

5.6 Ubebygde eiendommer

Ubebygde eiendommer kan verdsettes etter forskjellige parametere. For tomter generelt vil man se på beliggenhet, opparbeidelse, regulering og sammenligning med andre omsatte tomter i området.

Råtomtpris + opparbeidelse vil være styrende for verdsettelsen. For noen tomter, slik som parkeringsarealer, vil man kunne gjøre en forrentning av forventet leieinntekt, og på den måten sette en markedsverdi.

6 –  Fritak

For eiendommer som i utgangspunktet er fritatt for eiendomsskatt etter eiendomsskattelovens § 5 og § 7, men som delvis benyttes til formål som medfører skatteplikt, skal denne delen av bebyggelsen, med tilhørende nødvendig uteareal, takseres i samsvar med disse retningslinjene. Dette gjelder også eiendommer som i utgangspunktet har et fritak, men som potensielt kan bli skattepliktige etter salg eller endring av formål.

Vedlegg

Vedlegg til retningslinjene:
1. Sonekart boliger
2. Sonekart leiligheter
3. Sonekart fritidseiendom
4. Hjelpedokument for taksering av ubebygde eiendommer m.v.

Slik tolker du taksten og beregner arealet

Dette dokumentet forklarer hvordan du tolker taksten og beregner arealet. (PDF)

Sonekart

• Sonekart boliger (ekstern lenke)
• Sonekart leiligheter (ekstern lenke)
• Sonekart fritidseiendom (ekstern lenke)

Lenker

• Slik tolker du taksten og beregner arealet (PDF)
• Rammer og retningslinjer for taksering av eiendommer (PDF)
• Retningslinjer for taksering av ubebygd eiendom og brygger (PDF)